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-民事「分割共有土地」:三角基地怎麼切才公平?
➤ 案件背景
桃園某特定區一筆三角形基地(第二種住宅區)
•關係:原告與多位被告共同持分同一筆土地
•爭點:皆已同意要分割土地所有權,但如何分割最公平呢?
各方提出不同圖面方案,卻談不攏、陷入僵局
只好交由法院來裁定!
➤ 焦點爭議
▲退縮規定:臨 20/30m 道路須退縮 4m,臨<15m 道路退縮 3.5m → 直接影響可建面積與價值。
▲最小開發規模:主管機關回覆本筆不適用 2,000㎡門檻,但退縮仍需遵守。
▲形狀與臨路:角位價值高但退縮多;中段若狹長、臨路不足,未來易有袋地/再分割風險。
➤ 各方主張
原告主張拿角位(雙臨路),理由是自己單獨可立即開發;他組維持共有將來仍難分割。
被告A群(許、張、張、薛)反對被迫拿中段狹長地,擔心臨路不足、價值被稀釋、日後通行爭議。
被告B群(沈、蔡)提出讓面積最大的一方承擔雙臨路退縮,其餘兩塊保留較佳形狀與使用彈性,整體更均衡。
法院判決要點
法院現勘、並參酌主管機關函覆後,採被告沈、蔡方案:
◉ 區塊 U(雙臨路、退縮限制大)→ 分配予被告B群共用(面積最大,退縮後仍可有效建築)。
◉ 區塊 V(形狀較方正、退縮較小)→ 分配原告單獨所有(避免再分割與袋地問題)。
◉ 區塊 W → 分配予被告A群維持共有。
費用:依分割前持分比例分擔。
法律依據:民法 §823、§824(可請求分割;協議不成時法院得公平分配、部分得維持共有)。
案件啟示
土地分割評估四要素:
☛ 退縮規定 × 基地形狀 × 面積規模 × 臨路條件
✔角位不一定最佳:退縮多、有效面積未必最大
反而方正且退縮較小的地塊更好用。
✔預防後患:盡量避免產生狹長/臨路不足而衍生的袋地、再分割、通行權爭議。
協商策略
先做退縮後可建面積試算與量體評估,用資料談判更有效
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