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東華律師事務所 | #實際案例分享
-民事「遷讓房屋與不當得利」:買賣交付爭議
➤ 案件背景
新竹縣某處房地產交易,引發一場搬不搬走的糾紛。
買方(被上訴人)108年就和屋主簽約,約定價金730萬,之後辦妥移轉登記。
賣方繼承人(上訴人)為原屋主的監護人兼繼承人,屋主過世後繼續住在房子裡。
雙方簽了協議書,約好若沒在期限內清償600萬元,繼承人需搬離。但期限到了卻未履行約定,於是買方告上法院。
➤ 案件經過
被上訴人主張
•自己已成為房地所有人
•上訴人未依約搬離,構成無權佔有,應遷讓返還並支付每月7,000元租金(不當得利)
上訴人抗辯
•與邱先生的買賣契約,因其為監護人代理,未經法院許可,效力有疑義。
•系爭房地原為繼承共有,移轉登記並未經全部繼承人承認,無效。
•即便買賣有效,在交付前,出賣人仍享有佔有與收益權,故自己並非「無權佔有」。
法院怎麼看?
✔️ 買賣登記確實有效,但「所有權」跟「交付」是兩回事
✔️ 出賣人沒交付前,仍然有合法的佔有與收益權
✔️ 雖然協議書寫了「不還錢就搬走」,但佔有性質合法,就不能算是無權佔有
判決結果
• 撤銷一審判決:原本一審命上訴人遷讓返還及支付7,000元租金,二審認定不當。
• 駁回被上訴人之訴:上訴人並非無權佔有人,不需遷讓返還或支付不當得利。
• 訴訟費用:由被上訴人負擔一、二審費用。
案例小啟示
•不動產買賣要分清楚:「過戶」不代表「交屋」。
•在交付之前,出賣人仍然可以合法住在房子裡。
•協議條款若跟法律規範有衝突,未必能直接拿來主張「無權佔有」。
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